Tối thứ sáu tuần trước, mình ngồi ở quán cà phê dưới chân một tòa văn phòng, bàn bên cạnh là ba bạn trẻ mặc áo đồng phục sàn, mỗi người cầm hai cái điện thoại. Một bạn than cả tuần gọi hơn trăm cuộc mà chỉ hẹn được một khách đi xem nhà mẫu. Bạn kia bảo thôi, tháng sau xin chuyển qua mảng cho thuê. Nghe đoạn đó mình nhớ lại mười mấy năm trước, khi chính mình cũng nghĩ làm bất động sản nghĩa là đi bán nhà, hết.

Thật ra không phải vậy. Trong mấy năm làm nghề, mình đã ngồi cùng bàn với người bán căn hộ dự án, người quản lý một tòa chung cư ba nghìn cư dân, người cầm thước laser đi đo đất để thẩm định giá cho ngân hàng. Họ đều tự giới thiệu là “làm bất động sản”, nhưng ngày làm việc của họ khác nhau gần như hoàn toàn. Dưới đây là ghi chép từ những lần nói chuyện ấy, mình không gọi tên ai.

cái mà người ngoài thấy và cái người trong nghề làm

Người ngoài nhìn vào nghề bất động sản thường thấy hai hình ảnh. Một là ảnh chụp trao thưởng ở sự kiện mở bán, tay cầm phong bì, phía sau là phông nền dự án. Hai là bài đăng than “ba tháng chưa có giao dịch nào”. Cả hai đều có thật. Nhưng phần lớn thời gian nằm ở khoảng giữa, nơi chẳng ai chụp ảnh: gọi lại cho khách lần thứ năm, đứng dưới tầng hầm chờ thợ sửa máy bơm, gõ một báo cáo thẩm định dày ba mươi trang.

Một chị làm tám năm ở mảng sale dự án nói với mình rằng chị mất gần một năm mới hiểu nghề này bán sự yên tâm nhiều hơn bán mét vuông. Khách mua căn hộ đầu tiên thường đã đọc rất nhiều, nghe rất nhiều, và sợ nhất là bị lừa. Người môi giới giỏi, theo chị, là người trả lời được câu hỏi về pháp lý dự án, tiến độ thanh toán, phí quản lý, trước khi khách kịp hỏi.

ba hướng đi, ba kiểu ngày làm việc

môi giới và sale dự án

Đây là cửa vào dễ nhất, và cũng là nơi người mới rời nghề nhanh nhất. Sàn giao dịch hay công ty phân phối thường tuyển liên tục, ít đòi hỏi kinh nghiệm, đào tạo vài tuần về sản phẩm rồi cho ra trận. Công việc hằng ngày xoay quanh tìm khách (data, quảng cáo, giới thiệu), tư vấn, dẫn khách đi xem nhà mẫu, theo hồ sơ đặt cọc và ký hợp đồng mua bán.

Mảng sơ cấp (bán hàng dự án mới từ chủ đầu tư) và thứ cấp (nhà đã có chủ, mua đi bán lại) khác nhau khá nhiều. Sơ cấp có sự kiện, có đồng đội, nhưng chỉ tiêu theo đợt mở bán rất nặng. Thứ cấp chậm hơn, phải tự xây nguồn hàng. Cậu em từng làm cả hai bảo mình: sơ cấp dạy cậu cách nói chuyện, thứ cấp dạy cậu cách kiên nhẫn.

Thu nhập ở mảng này chủ yếu là hoa hồng. Lương cứng thường thấp hoặc gần như không có, tháng có giao dịch thì dư dả, tháng không có thì phải sống bằng tiền dành dụm. Người mới nên tính trước ít nhất vài tháng chi phí sinh hoạt, đừng nghỉ việc cũ chỉ vì nghe kể một tháng ai đó chốt được ba căn.

Một chuyện nữa từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực (từ tháng 8/2024): cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch, không còn kiểu làm tự do một mình như trước. Người mới vào sàn vẫn có thể làm ở vị trí hỗ trợ, học sản phẩm trong lúc chuẩn bị thi chứng chỉ, nhưng nên hỏi rõ sàn về chuyện này ngay từ buổi phỏng vấn.

vận hành và quản lý tòa nhà

Hướng này ít được nhắc tới, có lẽ vì nó không có ảnh trao thưởng. Đổi lại là việc ổn định theo tháng, có lương cứng, có ca kíp.

Cậu kỹ thuật ca đêm mình quen ở một tòa căn hộ phía đông thành phố kể đêm của cậu bắt đầu bằng việc đi một vòng phòng bơm, phòng máy phát, tủ điện tổng, ghi sổ thông số. Sau đó là trực điện thoại: căn hộ tầng mười tám báo nước rò từ trần, thang máy số ba kẹt cửa, cư dân về muộn quên thẻ từ. Ban ngày thì trưởng ban quản lý lo những chuyện khác: họp với ban quản trị, lập kế hoạch bảo trì, làm việc với nhà thầu vệ sinh, bảo vệ, xử lý phản ánh của cư dân về phí gửi xe.

Mảng vận hành có hai nhánh rõ ràng. Nhánh kỹ thuật cần người hiểu điện, nước, điều hòa trung tâm, hệ thống báo cháy. Nhánh dịch vụ khách hàng và hành chính cần người giỏi giao tiếp, giỏi giấy tờ, chịu được những cuộc họp cư dân căng thẳng. Theo quy định về quản lý vận hành nhà chung cư hiện hành, nhân viên trực tiếp vận hành cần có giấy chứng nhận đã qua khóa bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, nên ai muốn đi đường này lâu dài thì nên học sớm.

Khi mình hỏi mấy bạn trẻ nên bắt đầu tìm ở đâu, câu trả lời thường là cứ mở các trang tuyển dụng ra mà lọc: gõ đúng vị trí mình muốn như “nhân viên kinh doanh dự án”, “lễ tân tòa nhà”, “kỹ thuật viên tòa nhà”, hay “trợ lý thẩm định”, rồi đọc kỹ phần mô tả công việc. Mục việc làm bất động sản gom khá đủ các kiểu tin này, từ sàn môi giới đến công ty quản lý vận hành, đọc vài chục tin là thấy rõ mỗi vị trí đòi hỏi gì.

thẩm định giá

Đây là hướng “kín” nhất trong ba hướng. Thẩm định viên về giá làm cho công ty thẩm định, đi khảo sát tài sản, thu thập giá giao dịch tương tự, áp phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập, rồi viết báo cáo và chứng thư. Khách hàng thường là ngân hàng (định giá tài sản thế chấp), doanh nghiệp (góp vốn, mua bán), cơ quan nhà nước (đấu giá, bồi thường).

Một anh làm thẩm định gần mười năm kể ngày của anh chia đôi: buổi sáng đi hiện trường, chụp ảnh, đo đạc, hỏi giá hàng xóm, buổi chiều ngồi văn phòng gõ báo cáo. Có hôm anh đi ba lô đất cách nhau mấy chục cây số. Công việc ít va chạm cảm xúc như sale, nhưng trách nhiệm pháp lý lại nặng: định giá sai lệch thì người ký chứng thư phải chịu.

Muốn đứng tên ký chứng thư thì phải có thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp sau kỳ thi. Theo Luật Giá hiện hành, điều kiện dự thi gồm bằng đại học trở lên và chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá phù hợp (người có bằng cao đẳng trở lên chuyên ngành giá hoặc thẩm định giá được miễn chứng chỉ này). Người mới thường vào làm trợ lý thẩm định trước, vừa làm vừa học, vài năm sau mới thi thẻ.

chọn hướng nào thì nhìn vào chính mình trước

Mình hay hỏi ngược người đến xin lời khuyên: bạn chịu được tháng không có thu nhập không? Bạn thích ra đường hay thích ngồi một chỗ? Bạn có kiên nhẫn với giấy tờ không? Ba câu hỏi đơn giản nhưng trả lời thật thì loại được khá nhiều hướng không hợp.

Người hợp với sale thường có sức bền, không ngại bị từ chối, nói chuyện được với nhiều kiểu người, và có kỷ luật tự đặt lịch cho mình. Một chị quản lý sàn bảo chị tuyển người không nhìn bằng cấp mấy, chị nhìn xem ứng viên có chịu gọi điện không. Nghe thì buồn cười, nhưng nhiều bạn vào nghề mới phát hiện mình sợ cầm máy.

Người hợp với vận hành thích sự ổn định, cẩn thận, bình tĩnh khi bị người khác nổi nóng. Cư dân gọi lên lúc mười một giờ đêm vì hàng xóm hát karaoke thì không ai vui, nhưng ban quản lý vẫn phải nghe hết rồi xử lý. Còn thẩm định giá hợp với người thích số liệu, viết rõ ràng, chịu học luật.

Chọn sai hướng thì ba tháng đầu đã thấy mệt, chọn đúng hướng thì ba năm vẫn thấy còn nhiều thứ để học.

những thứ nên học dù đi hướng nào

Thứ nhất là đọc giấy tờ nhà đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, văn bản bảo lãnh của ngân hàng cho dự án. Sale đọc để tư vấn, vận hành đọc để biết phần sở hữu chung và riêng, thẩm định đọc để biết pháp lý tài sản. Chưa hiểu thì hỏi, đừng đoán.

Thứ hai là luật. Không cần thuộc từng điều, nhưng nên biết những văn bản nền: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Văn bản hướng dẫn của mấy luật này vẫn tiếp tục được ban hành, sửa đổi. Mình có thói quen mỗi tháng dành một buổi đọc lại tin pháp luật nhà đất, ghi vào sổ những điểm mới.

Thứ ba là tính toán tài chính cơ bản. Khách hỏi vay bảy mươi phần trăm thì mỗi tháng trả bao nhiêu, ân hạn nợ gốc nghĩa là gì, phí bảo trì hai phần trăm nộp lúc nào. Excel ở mức dùng hàm, lập bảng là đủ để bắt đầu.

Thứ tư là viết. Tin đăng bán nhà, email gửi cư dân thông báo cắt nước, báo cáo thẩm định. Nghe thì khác nhau, nhưng đều cần viết rõ ràng, đúng sự thật, không thổi phồng. Mình đã thấy nhiều tin đăng hỏng chỉ vì người viết ghi “sổ hồng riêng” trong khi căn nhà đang chờ cấp giấy.

Trong nghề này, chữ mình viết ra hôm nay có thể bị khách đem ra đối chất sáu tháng sau.

lương, áp lực và những thứ ít ai nói khi tuyển

Mình không đưa con số, vì thu nhập dao động quá rộng theo thị trường và công ty. Định tính thì thế này: sale có biên độ lớn nhất, có thể rất tốt khi thị trường sôi động và mình có nguồn khách, có thể rất chật vật khi thị trường trầm. Vận hành có lương cứng, tăng dần theo cấp bậc từ nhân viên lên giám sát, trưởng ban, giám đốc tòa nhà, ít đột biến. Thẩm định giá ổn định theo tháng, tăng rõ khi có thẻ và đứng tên ký được chứng thư.

Áp lực thì mỗi nơi một kiểu. Chị làm tám năm ở sàn kể giai đoạn khó nhất là lúc dự án chậm bàn giao, khách gọi hỏi mỗi ngày mà chị không có câu trả lời. Mảng môi giới cũng phụ thuộc chu kỳ thị trường nhiều nhất, năm trầm là sàn thu hẹp người. Cậu kỹ thuật ca đêm thì sợ nhất là thiếu ngủ kéo dài. Anh thẩm định viên thì lo nhất là những hồ sơ có dấu hiệu khách muốn “nâng giá” để vay được nhiều hơn.

nếu bắt đầu từ con số không

Giả sử bạn vừa tốt nghiệp, ngành gì cũng được, và muốn thử nghề bất động sản. Mình sẽ gợi ý thế này.

Nếu thích sale, hãy vào một sàn có đào tạo bài bản, có người kèm, và hỏi họ về chuyện hỗ trợ thi chứng chỉ hành nghề. Ba tháng đầu đặt mục tiêu học, chưa đặt mục tiêu tiền. Nếu thích vận hành, bắt đầu từ lễ tân tòa nhà, chăm sóc cư dân, hoặc kỹ thuật viên nếu học điện, nhiệt lạnh.

Nếu thích thẩm định, nhắm vào vị trí trợ lý thẩm định ở công ty thẩm định giá hoặc phòng định giá tài sản của ngân hàng. Học thêm về phương pháp định giá, luyện viết báo cáo, và chuẩn bị dần cho kỳ thi thẻ.

Năm đầu tiên, nên đi gặp càng nhiều người trong nghề càng tốt. Mời một chị đi trước ly cà phê, hỏi hôm qua chị làm gì từ sáng đến tối. Câu trả lời ấy có ích hơn mọi bài viết, kể cả bài này.

Hôm ở quán cà phê, trước khi về mình có nói chuyện vài câu với bạn định chuyển qua mảng cho thuê. Bạn hỏi mình có nên bỏ nghề luôn không. Mình bảo chưa vội. Bạn mới thử một góc nhỏ của nghề thôi. Còn nhiều cửa khác, chỉ là chưa ai chỉ cho bạn thấy.

Lã Văn Đông