Sáu giờ mười lăm, điện thoại của chị reo. Một cư dân tầng hai mươi hai báo nước trong bồn rửa có màu vàng nhạt. Chị chưa kịp đánh răng đã gọi xuống kỹ thuật trực ca, nhắc kiểm tra van bể mái, rồi mở nhóm chat cư dân để xem có ai báo giống không. Có ba người. Ngày làm việc của chị bắt đầu như vậy, sớm hơn giờ ghi trong hợp đồng gần hai tiếng.

Chị là trưởng ban quản lý một tòa chung cư khoảng bảy trăm căn, làm nghề này được sáu năm. Mình quen chị từ hồi chị còn làm lễ tân tòa nhà. Lần này mình hẹn chị và anh giám sát kỹ thuật cùng tòa ngồi nói chuyện một buổi chiều, hỏi thẳng một câu: quản lý tòa nhà là làm gì, ngoài những dòng ghi trong tin tuyển dụng.

những gì tin tuyển dụng thường ghi

Mở một tin tuyển trưởng ban quản lý hay nhân viên vận hành tòa nhà (building management), bạn sẽ thấy những dòng quen thuộc: giám sát công tác vận hành, bảo trì, an ninh, vệ sinh; tiếp nhận và xử lý phản ánh của cư dân; lập báo cáo định kỳ; phối hợp với ban quản trị. Tất cả đều đúng. Chỉ là nó gọn quá, gọn tới mức người mới đọc xong tưởng đây là một công việc văn phòng có thêm chút đi lại.

Chị cười khi mình đọc lại mấy dòng đó. Chị bảo phần “xử lý phản ánh” thôi đã chiếm một nửa thời gian, và nó không có giờ giấc.

một ngày thật của ban quản lý

buổi sáng: giao ca và đi một vòng

Anh giám sát kỹ thuật bắt đầu ngày bằng sổ giao ca. Ca đêm ghi lại những gì đã xảy ra: máy bơm số hai chạy nóng, một căn báo chập điện lúc hai giờ sáng, đèn hành lang tầng mười bốn hỏng. Đọc xong, anh đi một vòng phòng kỹ thuật: tủ điện tổng, máy phát dự phòng, trạm bơm, phòng điều khiển báo cháy, phòng máy thang. Anh nói mắt nhìn, tai nghe, mũi ngửi đều quan trọng như nhau. Tiếng rít lạ của mô tơ hay mùi khét nhẹ trong phòng điện thường báo trước một sự cố cả tuần.

Đây là mấy thứ anh luôn có trong túi khi đi tuần, theo thói quen đã nhiều năm:

☐ Bộ đàm và điện thoại đã sạc đầy
☐ Đèn pin đội đầu
☐ Bút thử điện, đồng hồ vạn năng kiểu kẹp
☐ Chìa và thẻ từ các phòng kỹ thuật
☐ Sổ tay ghi thông số và bút
☐ Găng tay cách điện mỏng

Trong lúc đó, chị trưởng ban đọc báo cáo của bảo vệ và vệ sinh, xem lại danh sách phản ánh tồn từ hôm trước, chia việc cho lễ tân.

buổi trưa và chiều: cư dân, nhà thầu, giấy tờ

Phản ánh của cư dân đến từ mọi kênh: quầy lễ tân, điện thoại, ứng dụng quản lý tòa nhà, nhóm chat, thậm chí là chặn chị ở thang máy. Nội dung thì đủ loại. Nước thấm từ căn trên xuống căn dưới. Xe đỗ sai chỗ ở hầm. Chó của hàng xóm sủa. Phí gửi xe tăng. Thang máy chờ lâu giờ cao điểm.

Chị bảo cái khó không nằm ở việc sửa, mà ở việc phân định. Nước thấm từ ban công căn trên xuống thì là việc giữa hai hộ, ban quản lý chỉ hỗ trợ kiểm tra và làm biên bản. Nước thấm từ ống chung trong hộp kỹ thuật thì là việc của tòa nhà. Muốn nói cho đúng với cư dân, chị phải hiểu rõ phần sở hữu chung và sở hữu riêng ghi trong hợp đồng mua bán và trong quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Buổi chiều thường dành cho nhà thầu và giấy tờ: nghiệm thu vệ sinh kính mặt ngoài, làm việc với đơn vị bảo trì thang máy, xem báo giá thay bơm, lập kế hoạch kiểm định thiết bị, chuẩn bị báo cáo thu chi gửi ban quản trị. Người làm vận hành bất động sản ở cấp quản lý gần như ngày nào cũng có một bảng tính phải mở.

buổi tối và ban đêm

Tối là giờ cư dân về nhà, cũng là giờ phản ánh nhiều nhất. Tiếng ồn, mùi khói, mất nước cục bộ, người lạ trong hành lang. Ca kỹ thuật và bảo vệ đêm là tuyến đầu. Trưởng ban thì không trực đêm, nhưng điện thoại phải mở. Chị kể có đêm mất điện lưới, máy phát không khởi động được ngay, chị đi taxi đến tòa lúc mười một giờ rưỡi, đứng ở sảnh trả lời cư dân đến gần một giờ sáng.

Người ta ít nhớ những tháng tòa nhà chạy êm, nhưng sẽ nhớ rất lâu một đêm thang máy kẹt mà không ai nghe máy.

những việc không ai kể khi tuyển

Đây là phần mình thấy đáng ghi nhất trong buổi nói chuyện.

Thứ nhất là các cuộc họp cư dân. Hội nghị nhà chung cư, họp với ban quản trị, họp tầng khi có tranh chấp. Có cuộc họp kéo dài ba tiếng, người lên tiếng gay gắt về phí dịch vụ, về chất lượng bảo vệ, về chuyện ban quản lý có đứng về phía chủ đầu tư hay không. Ban quản lý thường đứng giữa ba bên: cư dân, ban quản trị do cư dân bầu ra, và chủ đầu tư hoặc công ty sở hữu đơn vị vận hành. Giữ được bình tĩnh ở những buổi đó là kỹ năng phải luyện.

Thứ hai là chuyện tiền chung. Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung (khoản 2% mà người mua nộp khi mua căn hộ) do ban quản trị quản lý, nhưng ban quản lý là bên lập kế hoạch bảo trì, đề xuất hạng mục, theo dõi nhà thầu. Cư dân rất nhạy cảm với mọi khoản chi. Một báo giá thiếu minh bạch có thể thành chuyện cả tòa bàn tán vài tháng.

Thứ ba là phòng cháy chữa cháy. Kiểm tra định kỳ hệ thống báo cháy, bình chữa cháy, cửa thoát hiểm, tổ chức diễn tập cho cư dân và nhân viên, làm việc với cơ quan quản lý khi có đợt kiểm tra. Anh giám sát bảo đây là phần anh mất ngủ nhiều nhất, vì một cánh cửa thoát hiểm bị cư dân chèn đồ cũng có thể thành chuyện lớn.

Thứ tư là lễ, Tết. Tòa nhà không nghỉ. Người làm vận hành thường phải chia ca trực vào đúng những ngày người khác đi chơi. Chị bảo sáu năm làm nghề, chị chưa có năm nào ăn Tết trọn ở quê.

Làm ban quản lý, mình học được cách nghe hết câu của người đang nổi nóng trước khi trả lời.

cần gì để bắt đầu

Theo Luật Nhà ở 2023 và quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư ban hành kèm Thông tư 05/2024/TT-BXD, đơn vị quản lý vận hành phải là doanh nghiệp, hợp tác xã (hoặc đơn vị sự nghiệp công lập) có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư, có các bộ phận kỹ thuật, chăm sóc khách hàng, bảo vệ, phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường. Nhân viên trực tiếp vận hành cần có chuyên môn phù hợp và giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa bồi dưỡng kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư.

Về đường vào nghề, chị trưởng ban gợi ý hai cửa. Nếu học kỹ thuật điện, nước, nhiệt lạnh, cơ điện tòa nhà (MEP), có thể vào làm kỹ thuật viên ca rồi lên giám sát. Nếu học quản trị, kinh tế, ngoại ngữ, hay đơn giản là giỏi giao tiếp, có thể bắt đầu từ lễ tân, chăm sóc cư dân, hành chính tòa nhà. Tiếng Anh là điểm cộng lớn ở các tòa văn phòng hoặc căn hộ có nhiều khách nước ngoài thuê.

Thu nhập ở mảng này có lương cứng theo tháng, tăng dần theo cấp bậc và quy mô tòa nhà, ít biến động hơn môi giới. Đổi lại là ca kíp, điện thoại không bao giờ tắt, và áp lực từ nhiều phía cùng lúc. Ai thích sự ổn định, có tính cẩn thận, chịu được việc lặp lại thì hợp. Ai cần một công việc tan làm là xong thì nên cân nhắc kỹ.

Cuối buổi, mình hỏi chị chuyện nước màu vàng sáng hôm đó. Chị bảo do cặn trong đường ống sau khi đơn vị cấp nước làm việc trên tuyến, xả ống nửa tiếng là trong lại. Chị đã đăng thông báo lên nhóm cư dân từ bảy giờ, kèm ảnh kỹ thuật đang xả van. Không ai phàn nàn thêm.

Lã Văn Đông

Gần mười hai giờ đêm, một bạn trong nhóm nhắn cho mình: “Anh ơi phần cơ sở em được điểm ổn, phần chuyên môn thiếu có mấy điểm.” Bạn ấy học một tháng, đi làm ban ngày, tối mới mở tài liệu ra. Mình không ngạc nhiên, vì năm nào cũng có người trượt đúng ở phần đó.

Bài này mình viết cho những ai sắp đi thi chứng chỉ môi giới bất động sản, gom lại những câu mà các bạn trẻ ở sàn hỏi mình nhiều nhất, cộng thêm phần mình đã đọc lại văn bản để chắc là thông tin còn đúng ở thời điểm năm nay.

vì sao giờ ai cũng phải thi

Trước đây có không ít người làm môi giới tự do, quen biết là bán, chẳng cần giấy tờ gì. Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (số 29/2023/QH15, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024) siết lại chuyện này: cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề, và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc dịch vụ sàn giao dịch bất động sản. Nói gọn là không còn làm “một mình một chợ” được nữa.

Phần chi tiết về thi sát hạch, cấp chứng chỉ nằm ở Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Khi đi làm hồ sơ, bạn sẽ thấy thông báo của địa phương dẫn chiếu đến các điều trong nghị định này. Với người đang muốn đi tiếp trong hành nghề bất động sản, tấm chứng chỉ giờ là giấy vào cửa, không còn là thứ “có thì tốt”.

điều kiện để được dự thi

Mình gom các điều kiện chính theo Điều 70 của luật và nghị định hướng dẫn, đọc thấy dễ hơn khi để thành bảng:

Năng lực	Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.
Học vấn	Tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên. Nhiều người lớn tuổi trong nghề phải đi tìm lại bằng cũ.
Bồi dưỡng	Có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản.
Tư cách	Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự hoặc đang chấp hành án phạt tù.
Đối tượng	Công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước ngoài đủ điều kiện đều được đăng ký.

Khóa bồi dưỡng thì nhiều cơ sở đào tạo tổ chức, học vài buổi cuối tuần hoặc buổi tối. Mình khuyên nên chọn nơi có giảng viên từng làm thực tế, vì phần chuyên môn hay hỏi tình huống chứ không chỉ hỏi định nghĩa.

giấy tờ thường phải chuẩn bị

Mỗi địa phương có thể yêu cầu hơi khác, nên đọc kỹ thông báo của nơi mình đăng ký. Đây là những thứ mình và mấy bạn trong nhóm từng phải nộp:

☐ Đơn đăng ký dự thi theo mẫu
☐ Bản sao giấy tờ tùy thân (căn cước)
☐ Bản sao bằng tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên
☐ Giấy chứng nhận hoàn thành khóa bồi dưỡng kiến thức môi giới
☐ Ảnh chân dung theo kích thước trong thông báo
☐ Biên lai nộp lệ phí dự thi

Một lỗi hay gặp là bằng cấp ba bị mất, đi xin bản sao từ sổ gốc mất cả tuần. Nếu bạn biết mình sẽ thi trong vài tháng tới, lo giấy này trước.

thi gì và thế nào là đạt

Bài thi chia hai phần: kiến thức cơ sở (chủ yếu là pháp luật liên quan như đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản) và kiến thức chuyên môn (nghiệp vụ môi giới, kỹ năng, đạo đức nghề nghiệp). Theo nghị định, bài thi đạt khi mỗi phần được từ 70 điểm trở lên trên thang 100. Chữ “mỗi phần” là chỗ nhiều người đọc lướt. Cơ sở được cao mà chuyên môn dưới 70 vẫn là trượt.

Phần chuyên môn không thi trí nhớ, nó thi xem bạn có xử lý đúng một tình huống giao dịch hay không.

Cách ôn mình thấy hiệu quả với mấy bạn là: đọc luật theo chủ đề (đặt cọc, thanh toán, điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, trách nhiệm của môi giới), mỗi chủ đề tự đặt ra hai ba tình huống rồi trả lời bằng lời của mình. Ôn theo cặp cũng đỡ hơn ôn một mình.

sau khi đậu

Chứng chỉ có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước trong thời hạn 5 năm kể từ ngày cấp. Hết hạn thì làm thủ tục cấp lại theo quy định. Có chứng chỉ rồi bạn vẫn phải làm trong một doanh nghiệp đủ điều kiện như đã nói ở trên, chứ không phải cầm chứng chỉ là được đứng ra làm riêng.

Lịch thi do cơ quan có thẩm quyền ở từng tỉnh, thành công bố theo đợt trong năm. Cứ vài tháng nên vào cổng thông tin của sở ngành địa phương xem có thông báo mới không, đừng đợi đồng nghiệp báo lại.

Bạn nhắn tin lúc nửa đêm hôm ấy đã đăng ký thi lại đợt sau. Lần này bạn ấy bỏ hẳn việc học thuộc, chuyển sang tự viết tình huống. Mình nghĩ lần này sẽ ổn.

Quy định về chứng chỉ và thủ tục có thể được sửa đổi, bạn nên đối chiếu với văn bản gốc và thông báo của nơi đăng ký thi trước khi nộp hồ sơ.

Bảy giờ bốn mươi sáng thứ hai, phòng họp tầng ba của sàn đã kín người. Trên màn chiếu là mặt bằng tầng điển hình của một tòa căn hộ sắp mở bán, các căn được tô ba màu theo hướng ban công. Trưởng nhóm gõ bút lên bàn, nhắc mục tiêu tuần: mỗi người phải có ít nhất hai khách đi xem nhà mẫu trước thứ bảy.

Đó là cảnh mình được cậu em kể lại, một bạn vào sàn được hai năm, chuyên bán căn hộ dự án ở khu vực ven trung tâm. Mình nhờ cậu kể thật chi tiết một tháng bình thường, không phải tháng rực rỡ nhất, cũng không phải tháng tệ nhất. Ghi lại dưới đây gần như theo thứ tự cậu nói.

tuần đầu tiên là tuần học bài

Khi sàn nhận phân phối một dự án mới, tuần đầu gần như dành để học. Chủ đầu tư hoặc đơn vị phát triển dự án gửi người xuống đào tạo, phát bộ tài liệu gồm pháp lý dự án, mặt bằng, bảng giá dự kiến, chính sách bán hàng, tiến độ thanh toán, mẫu hợp đồng. Cậu bảo chỗ khó nhất không phải nhớ diện tích từng căn, mà là nhớ cho đúng chính sách: chiết khấu thanh toán nhanh bao nhiêu, ngân hàng nào hỗ trợ vay, ân hạn nợ gốc bao lâu, quà tặng đi kèm điều kiện gì.

Cuối tuần thường có bài kiểm tra. Ai trượt phải học lại, chưa được phép tư vấn khách. Cậu từng trượt một lần vì nhầm giữa phí quản lý tạm tính và phí bảo trì. Khách hỏi đúng câu đó ở buổi xem nhà mẫu đầu tiên của cậu, và cậu đứng im mười giây.

Cũng trong tuần này, cả nhóm đi khảo sát thực địa. Chạy xe quanh dự án, xem đường vào, chợ, trường học, bệnh viện gần nhất, đo thời gian di chuyển giờ cao điểm. Cậu chụp ảnh, ghi chú vào điện thoại, sau này gửi cho khách như bằng chứng mình đã đến tận nơi.

tuần thứ hai: data, điện thoại và lời từ chối

Học xong là bắt đầu tìm khách. Ở sàn của cậu có ba nguồn chính: data sàn cấp (danh sách khách từng quan tâm dự án tương tự), khách từ quảng cáo trực tuyến do bộ phận marketing chạy, và khách tự tìm qua người quen, hội nhóm cư dân, mạng xã hội cá nhân.

Một ngày thứ ba điển hình của cậu trông thế này. Sáng gọi điện từ tám giờ rưỡi đến mười một giờ, khoảng sáu bảy chục cuộc. Phần lớn không nghe máy hoặc từ chối, có người cúp máy ngay khi nghe chữ “dự án”. Trưa ăn cơm văn phòng, tranh thủ nhắn tin cho mấy khách đã kết bạn. Chiều đăng bài lên trang cá nhân, viết lại kịch bản gọi điện, gọi thêm một đợt nữa. Tối nhắn tin cho khách đi làm về.

Cậu nói thẳng: tuần thứ hai là tuần dễ nản nhất. Gọi cả trăm cuộc mà chỉ được vài khách chịu nghe tiếp, một hai khách hẹn đi xem. Người mới thường bỏ ở giai đoạn này. Ai trụ được là người coi mỗi lời từ chối như một dữ liệu, không phải một lời xúc phạm.

Cậu bảo mình chỉ thật sự vào nghề từ ngày thôi đếm số cuộc bị cúp máy và bắt đầu đếm số câu hỏi khách đặt ra.

tuần thứ ba: sự kiện mở bán

Đây là tuần “nóng”. Nếu dự án tổ chức sự kiện giới thiệu hoặc mở bán, toàn bộ sàn dồn sức đưa khách đến. Trước sự kiện vài ngày, mỗi sale gọi xác nhận lại từng khách, nhắc giờ, gửi định vị, có khi bố trí xe đưa đón. Hôm sự kiện, sale đến từ sớm, đón khách ở cửa, dẫn đi xem nhà mẫu, ngồi cùng bàn giải thích bảng giá.

Cậu kể có những sự kiện khách đến đông, căn đẹp được chọn rất nhanh, sale phải chạy qua lại bàn thủ tục liên tục. Cũng có sự kiện vắng, cả nhóm ngồi nhìn nhau. Kết quả của sự kiện không chỉ phụ thuộc sale, mà còn ở giá, ở thị trường lúc đó, ở uy tín chủ đầu tư.

Một điều cậu học được sau vài đợt mở bán: nói đúng về pháp lý quan trọng hơn nói hay. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư chỉ được thu tiền đặt cọc khi dự án đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, và mức cọc không quá 5% giá bán. Khách hỏi về chuyện này ngày càng nhiều. Sale nào vẫn nói kiểu “anh chị cứ giữ chỗ trước, pháp lý đang hoàn thiện” thì sớm muộn cũng gặp rắc rối.

Người ngoài nhìn vào thường nghĩ nghề môi giới bất động sản chỉ là nói chuyện cho khéo, nhưng cậu em mình bảo phần nói chuyện chỉ chiếm chừng một phần ba. Phần còn lại là giấy tờ, là theo dõi, là nhớ đúng từng điều khoản.

tuần thứ tư: hồ sơ, hợp đồng và chờ đợi

Khách đồng ý mua chưa phải là xong. Tuần cuối tháng của cậu thường dành để theo hồ sơ: thỏa thuận đặt cọc, hồ sơ vay ngân hàng nếu khách vay, lịch thanh toán đợt một, rồi ký hợp đồng mua bán. Mỗi bước đều có thể trục trặc. Khách đổi ý vì gia đình phản đối. Ngân hàng thẩm định thu nhập lâu hơn dự kiến. Người đứng tên hợp đồng muốn đổi sang tên vợ hoặc chồng.

Sale phải gọi điện hỏi thăm, nhắc lịch, chuẩn bị giấy tờ, đôi khi đi cùng khách lên ngân hàng. Cậu bảo có những giao dịch mất hơn một tháng từ lúc khách nói “chốt” đến lúc ký hợp đồng mua bán chính thức. Trong thời gian đó, cậu vẫn phải tiếp tục gọi khách mới cho tháng sau.

Chuyện hoa hồng cũng không đến ngay. Ở nhiều sàn, hoa hồng được chia theo tiến độ khách thanh toán, có khi đợt đầu chỉ nhận một phần, phần còn lại chờ khách đóng tiếp. Người mới nên hỏi kỹ cơ chế này lúc phỏng vấn, để tính toán chi tiêu cho đúng.

những thứ không nằm trong lịch

Ngoài nhịp bốn tuần trên, còn những việc chen ngang mà không ai đưa vào lịch. Khách cũ gọi hỏi tiến độ xây dựng lúc chín giờ tối. Đồng nghiệp nhờ đi cùng xem nhà vì khách của họ là người nước ngoài. Sàn họp đột xuất vì chủ đầu tư thay đổi chính sách giữa chừng. Chủ nhật thường không phải ngày nghỉ, vì đó là ngày khách rảnh đi xem nhà nhất.

Cậu cũng nhắc đến chuyện chứng chỉ. Từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực, cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải làm trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch. Sàn của cậu yêu cầu nhân viên mới đăng ký học và thi trong vài tháng đầu.

Mình hỏi cậu, sau hai năm, điều gì giữ cậu lại với nghề. Cậu nghĩ một lúc rồi bảo: lần đầu tiên có một khách cũ giới thiệu bạn của họ cho cậu, kèm câu “em này nói thật”. Với cậu, đó là lúc biết mình đi đúng hướng.

Nếu bạn đang cân nhắc thử làm sale dự án, mình nghĩ nên chuẩn bị tinh thần cho cả bốn tuần trên, chứ không chỉ tuần thứ ba có ảnh chụp sự kiện. Thu nhập phụ thuộc vào giao dịch, vào thị trường và vào chính sách từng sàn, nên đừng vội nghỉ việc cũ trước khi có ít nhất một khoản dự phòng cho vài tháng.

Lã Văn Đông

Tối thứ sáu tuần trước, mình ngồi ở quán cà phê dưới chân một tòa văn phòng, bàn bên cạnh là ba bạn trẻ mặc áo đồng phục sàn, mỗi người cầm hai cái điện thoại. Một bạn than cả tuần gọi hơn trăm cuộc mà chỉ hẹn được một khách đi xem nhà mẫu. Bạn kia bảo thôi, tháng sau xin chuyển qua mảng cho thuê. Nghe đoạn đó mình nhớ lại mười mấy năm trước, khi chính mình cũng nghĩ làm bất động sản nghĩa là đi bán nhà, hết.

Thật ra không phải vậy. Trong mấy năm làm nghề, mình đã ngồi cùng bàn với người bán căn hộ dự án, người quản lý một tòa chung cư ba nghìn cư dân, người cầm thước laser đi đo đất để thẩm định giá cho ngân hàng. Họ đều tự giới thiệu là “làm bất động sản”, nhưng ngày làm việc của họ khác nhau gần như hoàn toàn. Dưới đây là ghi chép từ những lần nói chuyện ấy, mình không gọi tên ai.

cái mà người ngoài thấy và cái người trong nghề làm

Người ngoài nhìn vào nghề bất động sản thường thấy hai hình ảnh. Một là ảnh chụp trao thưởng ở sự kiện mở bán, tay cầm phong bì, phía sau là phông nền dự án. Hai là bài đăng than “ba tháng chưa có giao dịch nào”. Cả hai đều có thật. Nhưng phần lớn thời gian nằm ở khoảng giữa, nơi chẳng ai chụp ảnh: gọi lại cho khách lần thứ năm, đứng dưới tầng hầm chờ thợ sửa máy bơm, gõ một báo cáo thẩm định dày ba mươi trang.

Một chị làm tám năm ở mảng sale dự án nói với mình rằng chị mất gần một năm mới hiểu nghề này bán sự yên tâm nhiều hơn bán mét vuông. Khách mua căn hộ đầu tiên thường đã đọc rất nhiều, nghe rất nhiều, và sợ nhất là bị lừa. Người môi giới giỏi, theo chị, là người trả lời được câu hỏi về pháp lý dự án, tiến độ thanh toán, phí quản lý, trước khi khách kịp hỏi.

ba hướng đi, ba kiểu ngày làm việc

môi giới và sale dự án

Đây là cửa vào dễ nhất, và cũng là nơi người mới rời nghề nhanh nhất. Sàn giao dịch hay công ty phân phối thường tuyển liên tục, ít đòi hỏi kinh nghiệm, đào tạo vài tuần về sản phẩm rồi cho ra trận. Công việc hằng ngày xoay quanh tìm khách (data, quảng cáo, giới thiệu), tư vấn, dẫn khách đi xem nhà mẫu, theo hồ sơ đặt cọc và ký hợp đồng mua bán.

Mảng sơ cấp (bán hàng dự án mới từ chủ đầu tư) và thứ cấp (nhà đã có chủ, mua đi bán lại) khác nhau khá nhiều. Sơ cấp có sự kiện, có đồng đội, nhưng chỉ tiêu theo đợt mở bán rất nặng. Thứ cấp chậm hơn, phải tự xây nguồn hàng. Cậu em từng làm cả hai bảo mình: sơ cấp dạy cậu cách nói chuyện, thứ cấp dạy cậu cách kiên nhẫn.

Thu nhập ở mảng này chủ yếu là hoa hồng. Lương cứng thường thấp hoặc gần như không có, tháng có giao dịch thì dư dả, tháng không có thì phải sống bằng tiền dành dụm. Người mới nên tính trước ít nhất vài tháng chi phí sinh hoạt, đừng nghỉ việc cũ chỉ vì nghe kể một tháng ai đó chốt được ba căn.

Một chuyện nữa từ khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực (từ tháng 8/2024): cá nhân hành nghề môi giới phải có chứng chỉ hành nghề và phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới hoặc sàn giao dịch, không còn kiểu làm tự do một mình như trước. Người mới vào sàn vẫn có thể làm ở vị trí hỗ trợ, học sản phẩm trong lúc chuẩn bị thi chứng chỉ, nhưng nên hỏi rõ sàn về chuyện này ngay từ buổi phỏng vấn.

vận hành và quản lý tòa nhà

Hướng này ít được nhắc tới, có lẽ vì nó không có ảnh trao thưởng. Đổi lại là việc ổn định theo tháng, có lương cứng, có ca kíp.

Cậu kỹ thuật ca đêm mình quen ở một tòa căn hộ phía đông thành phố kể đêm của cậu bắt đầu bằng việc đi một vòng phòng bơm, phòng máy phát, tủ điện tổng, ghi sổ thông số. Sau đó là trực điện thoại: căn hộ tầng mười tám báo nước rò từ trần, thang máy số ba kẹt cửa, cư dân về muộn quên thẻ từ. Ban ngày thì trưởng ban quản lý lo những chuyện khác: họp với ban quản trị, lập kế hoạch bảo trì, làm việc với nhà thầu vệ sinh, bảo vệ, xử lý phản ánh của cư dân về phí gửi xe.

Mảng vận hành có hai nhánh rõ ràng. Nhánh kỹ thuật cần người hiểu điện, nước, điều hòa trung tâm, hệ thống báo cháy. Nhánh dịch vụ khách hàng và hành chính cần người giỏi giao tiếp, giỏi giấy tờ, chịu được những cuộc họp cư dân căng thẳng. Theo quy định về quản lý vận hành nhà chung cư hiện hành, nhân viên trực tiếp vận hành cần có giấy chứng nhận đã qua khóa bồi dưỡng nghiệp vụ quản lý vận hành nhà chung cư, nên ai muốn đi đường này lâu dài thì nên học sớm.

Khi mình hỏi mấy bạn trẻ nên bắt đầu tìm ở đâu, câu trả lời thường là cứ mở các trang tuyển dụng ra mà lọc: gõ đúng vị trí mình muốn như “nhân viên kinh doanh dự án”, “lễ tân tòa nhà”, “kỹ thuật viên tòa nhà”, hay “trợ lý thẩm định”, rồi đọc kỹ phần mô tả công việc. Mục việc làm bất động sản gom khá đủ các kiểu tin này, từ sàn môi giới đến công ty quản lý vận hành, đọc vài chục tin là thấy rõ mỗi vị trí đòi hỏi gì.

thẩm định giá

Đây là hướng “kín” nhất trong ba hướng. Thẩm định viên về giá làm cho công ty thẩm định, đi khảo sát tài sản, thu thập giá giao dịch tương tự, áp phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập, rồi viết báo cáo và chứng thư. Khách hàng thường là ngân hàng (định giá tài sản thế chấp), doanh nghiệp (góp vốn, mua bán), cơ quan nhà nước (đấu giá, bồi thường).

Một anh làm thẩm định gần mười năm kể ngày của anh chia đôi: buổi sáng đi hiện trường, chụp ảnh, đo đạc, hỏi giá hàng xóm, buổi chiều ngồi văn phòng gõ báo cáo. Có hôm anh đi ba lô đất cách nhau mấy chục cây số. Công việc ít va chạm cảm xúc như sale, nhưng trách nhiệm pháp lý lại nặng: định giá sai lệch thì người ký chứng thư phải chịu.

Muốn đứng tên ký chứng thư thì phải có thẻ thẩm định viên về giá do Bộ Tài chính cấp sau kỳ thi. Theo Luật Giá hiện hành, điều kiện dự thi gồm bằng đại học trở lên và chứng chỉ đào tạo nghiệp vụ thẩm định giá phù hợp (người có bằng cao đẳng trở lên chuyên ngành giá hoặc thẩm định giá được miễn chứng chỉ này). Người mới thường vào làm trợ lý thẩm định trước, vừa làm vừa học, vài năm sau mới thi thẻ.

chọn hướng nào thì nhìn vào chính mình trước

Mình hay hỏi ngược người đến xin lời khuyên: bạn chịu được tháng không có thu nhập không? Bạn thích ra đường hay thích ngồi một chỗ? Bạn có kiên nhẫn với giấy tờ không? Ba câu hỏi đơn giản nhưng trả lời thật thì loại được khá nhiều hướng không hợp.

Người hợp với sale thường có sức bền, không ngại bị từ chối, nói chuyện được với nhiều kiểu người, và có kỷ luật tự đặt lịch cho mình. Một chị quản lý sàn bảo chị tuyển người không nhìn bằng cấp mấy, chị nhìn xem ứng viên có chịu gọi điện không. Nghe thì buồn cười, nhưng nhiều bạn vào nghề mới phát hiện mình sợ cầm máy.

Người hợp với vận hành thích sự ổn định, cẩn thận, bình tĩnh khi bị người khác nổi nóng. Cư dân gọi lên lúc mười một giờ đêm vì hàng xóm hát karaoke thì không ai vui, nhưng ban quản lý vẫn phải nghe hết rồi xử lý. Còn thẩm định giá hợp với người thích số liệu, viết rõ ràng, chịu học luật.

Chọn sai hướng thì ba tháng đầu đã thấy mệt, chọn đúng hướng thì ba năm vẫn thấy còn nhiều thứ để học.

những thứ nên học dù đi hướng nào

Thứ nhất là đọc giấy tờ nhà đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, hợp đồng mua bán căn hộ hình thành trong tương lai, văn bản bảo lãnh của ngân hàng cho dự án. Sale đọc để tư vấn, vận hành đọc để biết phần sở hữu chung và riêng, thẩm định đọc để biết pháp lý tài sản. Chưa hiểu thì hỏi, đừng đoán.

Thứ hai là luật. Không cần thuộc từng điều, nhưng nên biết những văn bản nền: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023. Văn bản hướng dẫn của mấy luật này vẫn tiếp tục được ban hành, sửa đổi. Mình có thói quen mỗi tháng dành một buổi đọc lại tin pháp luật nhà đất, ghi vào sổ những điểm mới.

Thứ ba là tính toán tài chính cơ bản. Khách hỏi vay bảy mươi phần trăm thì mỗi tháng trả bao nhiêu, ân hạn nợ gốc nghĩa là gì, phí bảo trì hai phần trăm nộp lúc nào. Excel ở mức dùng hàm, lập bảng là đủ để bắt đầu.

Thứ tư là viết. Tin đăng bán nhà, email gửi cư dân thông báo cắt nước, báo cáo thẩm định. Nghe thì khác nhau, nhưng đều cần viết rõ ràng, đúng sự thật, không thổi phồng. Mình đã thấy nhiều tin đăng hỏng chỉ vì người viết ghi “sổ hồng riêng” trong khi căn nhà đang chờ cấp giấy.

Trong nghề này, chữ mình viết ra hôm nay có thể bị khách đem ra đối chất sáu tháng sau.

lương, áp lực và những thứ ít ai nói khi tuyển

Mình không đưa con số, vì thu nhập dao động quá rộng theo thị trường và công ty. Định tính thì thế này: sale có biên độ lớn nhất, có thể rất tốt khi thị trường sôi động và mình có nguồn khách, có thể rất chật vật khi thị trường trầm. Vận hành có lương cứng, tăng dần theo cấp bậc từ nhân viên lên giám sát, trưởng ban, giám đốc tòa nhà, ít đột biến. Thẩm định giá ổn định theo tháng, tăng rõ khi có thẻ và đứng tên ký được chứng thư.

Áp lực thì mỗi nơi một kiểu. Chị làm tám năm ở sàn kể giai đoạn khó nhất là lúc dự án chậm bàn giao, khách gọi hỏi mỗi ngày mà chị không có câu trả lời. Mảng môi giới cũng phụ thuộc chu kỳ thị trường nhiều nhất, năm trầm là sàn thu hẹp người. Cậu kỹ thuật ca đêm thì sợ nhất là thiếu ngủ kéo dài. Anh thẩm định viên thì lo nhất là những hồ sơ có dấu hiệu khách muốn “nâng giá” để vay được nhiều hơn.

nếu bắt đầu từ con số không

Giả sử bạn vừa tốt nghiệp, ngành gì cũng được, và muốn thử nghề bất động sản. Mình sẽ gợi ý thế này.

Nếu thích sale, hãy vào một sàn có đào tạo bài bản, có người kèm, và hỏi họ về chuyện hỗ trợ thi chứng chỉ hành nghề. Ba tháng đầu đặt mục tiêu học, chưa đặt mục tiêu tiền. Nếu thích vận hành, bắt đầu từ lễ tân tòa nhà, chăm sóc cư dân, hoặc kỹ thuật viên nếu học điện, nhiệt lạnh.

Nếu thích thẩm định, nhắm vào vị trí trợ lý thẩm định ở công ty thẩm định giá hoặc phòng định giá tài sản của ngân hàng. Học thêm về phương pháp định giá, luyện viết báo cáo, và chuẩn bị dần cho kỳ thi thẻ.

Năm đầu tiên, nên đi gặp càng nhiều người trong nghề càng tốt. Mời một chị đi trước ly cà phê, hỏi hôm qua chị làm gì từ sáng đến tối. Câu trả lời ấy có ích hơn mọi bài viết, kể cả bài này.

Hôm ở quán cà phê, trước khi về mình có nói chuyện vài câu với bạn định chuyển qua mảng cho thuê. Bạn hỏi mình có nên bỏ nghề luôn không. Mình bảo chưa vội. Bạn mới thử một góc nhỏ của nghề thôi. Còn nhiều cửa khác, chỉ là chưa ai chỉ cho bạn thấy.

Lã Văn Đông